Круглый стол в МГД на тему: «Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?» - видеозапись встречи
6 июня, в среду, фракция КПРФ в Московской городской Думе провела круглый стол на тему: «Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?»
Более десяти лет назад в Москве началось перемежевание жилой застройки, в результате которого собственники помещений в многоквартирных домах лишились до 30% площади положенных им земельных участков.
Власти предлагают провести в 2012-2013 гг. межевание всех кварталов, в ходе которого определить придомовые территории многоквартирных домов (МКД) по двум вариантам: в границах «пятна застройки» дома или с прилегающей территорией в соответствии с проектом межевания.
Между тем, имеется другой подход к определению границ, не рассматриваемый Правительством Москвы, но прямо вытекающий из федерального законодательства. Именно этот подход и является предметом рассмотрения участников круглого стола.
Сформированы ли земельные участки МКД? Учтены ли участки МКД до 2007 года? Как определять размер участка МКД? На каких основаниях проводится перемежевание? Можно ли признать его недействительным и вернуть землю законным владельцам? Об этих и других вопросах пойдет речь на заседании круглого стола.
В обсуждении примут участие представители органов исполнительной и законодательной власти, муниципальные депутаты, представители общественных и политических организаций, инициативных групп граждан.
Резолюция
Круглого стола на тему:
«Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?»
6 июня 2012 года Московская городская Дума
6 июня 2012 года фракция КПРФ в Московской городской Думе совместно с Комитетом защиты прав граждан провела Круглый стол по проблемным вопросам предстоящего межевания застроенных территорий в городе Москве.
В обсуждении приняли участие депутаты Московской городской Думы, муниципальных собраний, представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамента архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главного архивного управления города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общественных организаций, инициативных групп граждан.
Основная цель мероприятия – выработать с учетом мнения москвичей единый подход к определению размеров земельных придомовых участков в связи с начавшимся межеванием земель застроенных территорий города Москвы.
18 апреля в Московской городской Думе в рамках заседания комиссии по государственной собственности и землепользованию (депутат Бочаров О.Е.) с участием Департамента земельных ресурсов города Москвы (руководитель Ефимов В.В.) проведён Круглый стол на тему «Проблемы межевания жилых кварталов». Правительство Москвы заинтересовано в решении данной задачи, поскольку: последовательно проводится заданный в гражданском праве принцип формирования единого объекта недвижимости; город рационально может потратить предусмотренные на реализацию соответствующих мероприятий госпрограммы (жилая застройка образует до ¾ общей территории города и выполнение однократного межевания земельных участков в кварталах жилой застройки существенно экономит предусмотренные бюджетные средства).
Всего Правительство Москвы предполагает помежевать в Москве 2840 кварталов (площадь 52 294 га.), в том числе разработано 1 095 проектов межевания до 2011 года (площадь 16 490 га.), 440 кварталов подлежат межеванию по контракту, заключенному в 2012 году (площадь 7 029 га), 1 305 кварталов подлежат межевании до конца 2013 года (площадь 28 775 га).
По результатам рассмотрения представляемых Москомархитектурой на согласование и утверждение Департаментом земельных ресурсов (далее Департамент) проектов межевания территорий кварталов им предъявляются замечания, носящие системный характер.
Распространенными замечаниями Департамента являются отсутствие доступа к объектам инженерной инфраструктуры, а также включение в состав придомовых территорий земель общего пользования. Департамент полагает, что на землях, которые выделялись многоквартирным домам (далее МКД) при строительстве, находятся детские площадки. «Если площадка попадает на территорию одного из домов, жителям соседних могут перекрыть туда доступ. А это недопустимо. Сейчас мы проводим работу по корректировке проектов межевания, чтобы там, где возможно, детские площадки оставались на общедоступной территории. Вторая проблема — проезды: зачастую по участку проходят дороги, ведущие к нескольким домам»(В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.). За 2010 год Департаментом утверждено 49 проектов межевания из 212 поступивших, за 2011 год — утверждено 46 проектов из 505 поступивших. Остальные проекты возвращены на доработку в Москомархитектуру.
Департамент настаивает, что в соответствии с действующим жилищным и градостроительным законодательством решение о применении того или иного механизма при определении придомовой территории вправе принимать уполномоченный на формирование ЗУ орган исполнительной власти, т.е. в Москве — Департамент. При этом мнение жителей должно быть учтено посредством проведения публичных слушаний по проекту межевания застроенных территорий.
Департамент понимает, что принятие решений по межеванию, не учитывающих мнения жителей, может породить конфликтные ситуации и нарастание социальной напряженности.
Вместе с тем сложилось впечатление, что участникам Круглого стола 18.04.2012 года не удалось выработать единую концепцию решения земельного вопроса в Москве. Как выяснилось, Департамент полагает, что до настоящего времени не определены критерии формирования земельных участков жилой застройки: участок какой площади, какой конфигурации должен быть предоставлен, какой вид разрешенного использования назначен. За счет города Департаментом предполагается оформлять проекты межевания, исходя из двух вариантов установления границ участков жилой застройки:
1) в границах «пятна застройки» дома;
2) в соответствии с расчетными нормативно необходимыми значениями площади участка (по МГСН 1.01.-99).
Департамент предполагает, что в районах состоятся публичные слушания по проектам межевания кварталов, на которых граждане должны будут определиться с вариантами межевания своих придомовых территорий. Возможно, даже будут проводиться собрания собственников МКД по определению варианта межевания. Департамент «разработал рекомендованную форму решения общего собрания собственников помещений в доме о выборе размера земельного участка: по пятну застройки или с прилегающей территорией в соответствии с проектом межевания» (В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.).
Департамент при этом старается подчеркнуть, что собственники помещений в МКД должны самостоятельно финансировать работы, связанные с содержанием включенной в границы земельного участка придомовой территории, к числу которых относится ремонт асфальтового покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, а также уход за зелеными насаждениями. В случае ненадлежащего содержания придомовой территории, находящейся в частной собственности, город не вправе расходовать бюджетные средства на выполнение указанных работ. По данным Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы, затраты бюджета на содержание придомовых территорий составили в 2011 году 16,5 млрд. руб, в т.ч. 9,4 млрд. ежегодные затраты на благосустройство придомовых территорий (уборка придомовых территорий; вывоз брошенного автотранспорта; ямочный ремонт асфальта; установка и содержание малых архитектурных форм; устройство и ремонт газонов и цветников; кронирование деревьев; содержание детских площадок и площадок для отдыха, для выгула собак, сбора бытовых отходов) и 7,1 млрд. руб. дополнительные средства (устройство дополнительных парковочных мест, приведение детских площадок в соответствие с требованиями безопасности).
Из материалов Круглого стола 18.04.2012 года, интервью руководителя Департамента В.В. Ефимова становится очевидным последовательность действий: межевание кварталов жилой застройки (т.е. урезание придомовых территорий МКД), затем — проведение публичных слушаний и собраний собственников жилья МКД по выбору размеров придовомых территорий: между урезанной территорией и «пятном застройки». Такой механизм, по мнению Департамента, должен будет придать легитимность решениям органов исполнительной власти города Москвы по межеванию земли.
Между тем, имеется другой подход к определению границ придомовых территорий, не рассматриваемый Правительством Москвы, но прямо вытекающий из федерального законодательства. В соответствии с ч.4 ст. 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Именно этот законодательный подход к вопросу межевания земли в Москве и является предметом рассмотрения данного Круглого стола.
При этом на Круглом столе следует ограничиться рассмотрением именно земельного вопроса, не принимая во внимание нарочитые напоминания властей о необходимости уплаты земельного налога, так как установление его размеров, либо принятие решения об освобождении налогоплательщиков, имеющих долю в земельном участке под МКД от земельного налога — это вопрос политической воли руководства города Москвы и нынешнего состава Московской городской Думы.
В целях точного рассмотрения земельного вопроса следует определиться в терминах:
Участок жилой застройки — состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории.
Придомовая территория — включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха взрослых.
Межевание (общее значение): — установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом границ территорий и земельных участков, частей земельных участков.
Межевание территорий* (понятие межевания в градостроительном смысле): — установление (в т.ч. восстановление) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом местоположения границ территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, границ административно-территориальных образований, границ элементов планировочной структуры (в т.ч. застроенных и незастроенных территорий), красных линий. *) Межевание территорий, разработка проектов межевания понимается в контексте ст.43 Градостроительного кодекса РФ. В контексте Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевание территорий – это межевание объектов землеустройства.
Межевание земельных участков (понятие межевания в описании границ объектов недвижимости как объектов права) – установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом местоположения границ земельных участков и (или) частей земельных участков, сервитутов в порядке, установленном земельным законодательством.
Из истории земельного вопроса. Начиная с 2000 г., на уровне Российской Федерации был принят ряд федеральных законов по вопросам земельных отношений и градостроительства, базовые положения которых затем нашли свое отражение в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Основные из этих законов: Федеральные законы от 02.01.2000 № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”, от 18.06.2001 № 78-ФЗ “О землеустройстве”, от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, от 30.11.1994 № 52-ФЗ “О введении в действие части Первой Гражданского кодекса РФ”, Градостроительный кодекс РФ.
Правительством Москвы проводится значительная работа по формированию земельных участков под различные виды деятельности.
Сведения о формировании земельных участков по состоянию на 1.01.2011 года представлены в таблице:
Таким образом, видно, что Департамент плодотворно занимается межеванием земли в Москве в соответствии с нормативами МГСН 1.01.-99, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 года № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01.-99», а также в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».
Действия московских властей в земельном вопросе можно проследить на примере исполнения окружных программ по формированию единых комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах города Москвы для последующей бесплатной регистрации земельных участков в общедолевую собственность собственников помещений МКД в порядке осуществления программы развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007г.г. (приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.09.2001г. №865-ПП).
С 2001 года городские власти без проведения общественных слушаний проводят перемежевание существующей московской жилой застройки, в ходе которого изменяются конфигурация и размеры площадей земельных участков многоквартирных домов (далее ЗУ МКД), строившихся до конца 1999 г. (в некоторых случаях уменьшение площади ЗУ МКД достигало 35-40%% от первоначальных нормативных размеров, а в среднем по Москве уменьшение составило до 30%.) При осуществлении этого земельного передела были нарушены следующие нормативные акты: Закон города Москвы " О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в гор. Москве"; распоряжение Мэра Москвы от 22.01.1998 г. «О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием городских территорий»; Градостроительные кодексы РФ от 1998 и 2004 гг.
Межевание в те годы проводилось на основании Временных методических указаний по установлению границ участков домовладений на территории строительства, реконструкции, сохранения жилой застройки (Приказ Москомархитектуры (далее МКА) от 05.12.2001 №35), а позднее — Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы" (приказ МКА от 05.07.2005 г. №91), а также методических указаний, утвержденных приказом Москомархитектуры от 13.02.2008 г №13, которые все соответствовали нормам и правилам планировки и застройки города Москвы — МГСН 01.01-99 (утверждены Постановлением Правительства города Москвы от 25.01.2000 г. № 49). Следует отметить, что МГСН 01.01-99 не опубликованы в официальных изданиях Правительства Москвы, что вызывает сомнения в их легитимности (ответ главного редактора Объединенной редакции изданий Мэра и Правительства Москвы от 14.09.2011 № 106/11; межрайонного прокурора Коптевской межрайонной прокуратуры города Москвы от 17.02.2011 г. № 395ж2010/1387).
В первую очередь отчуждению подверглись части ЗУ МКД, имеющие перспективу коммерческого использования. Этот период был отмечен в Москве массовым «точечным» строительством, в т.ч. МКД. Во многих случаях отчуждались «открытые площадки для временного хранения легкового транспорта» — придомовые автостоянки, входящие в состав ЗУ МКД, принадлежащие жителям МКД по закону (ЖК РФ) и по настоящий момент используемые ими бесплатно. Закон требует, чтобы размеры площади ЗУ МКД в границах существующей жилой застройки в случае их перемежевания должны межеваться и «устанавливаться с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий» (п. 4 ст.43 Градостроительного Кодекса РФ от 2004 г.).
Московские же власти придали нормам и правилам от 1999 г. (МГСН 01.01-99) обратную юридическую силу, проведя перемежевание жилой застройки, возведенной в период с послевоенных лет до конца 1999 года. В МГСН 01.01-99 содержатся новые коэффициенты, определяющие размеры ЗУ МКД, которые значительно меньше коэффициентов, содержавшихся в старых СНиПах. Собственники квартир, купленных в домах, спроектированных и построенных на основе МГСН 01.01-99 изначально владеют земельными участками, заведомо меньшими по сравнению с домами, построенными на основе предыдущих СНиПов, действовавших до 2000 года. А если МГСН 01.01-99 положены в основу передела ЗУ МКД, построенных до вступления их в силу, то здесь можно ставить вопрос о нарушении прав собственников помещений в домах.
ЗУ МКД, построенные до 1999 года, принадлежат в нормативных пределах, определявшихся СНиПами, действовавшими в момент возведения этих домов, собственникам помещений указанных домов на праве общедолевой частной собственности в силу закона (ЖК РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ и ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ) и их перемежевание в целях передела земельной собственности нарушает действующее законодательство. Градостроительные кодексы РФ, а ранее Закон РФ от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» определял, что общее имущество, включая ЗУ, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Также и «Положение об определении размеров и установлении границ ЗУ в кондоминиумах», основанное на постановлении Правительства РФ от 26.09.97г. №1223, гласило, что границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру.
Собственники помещений МКД, решившиеся совершить правоподтверждающие действия по регистрации своих законных прав на общедолевую собственность в составе ЗУ МКД, получают от московских властей документы, где в большинстве случаев их ЗУ фигурируют в урезанном виде, что наносит им финансовый ущерб в результате декапитализации их долей.
В результате проводимого в последние 10 лет перемежевания земли в Москве достигаются следующие цели:
1. Формирование источников внебюджетных доходов за счет незаконно отчужденных территорий (на исключенных в результате перемежевания из придомовых территорий автостоянках возможно строительство и последующая продажа многоярусных гаражей, если это будет допустимо действующим СНиПом, либо оборудование мест хранения машин, которые могут сдаваться ГУИСами в аренду их же бывшим владельцам; на исключенных из придомовых территорий детских площадок могут строиться детсады; на исключенных из придомовых территорий спортивных площадках могут строиться ФОКи и т.д.);
2. Легализация осуществленного точечного строительства, произведенное на заведомо несвободных от обременения ЗУ, принадлежащих изначально по закону собственникам помещений МКД, дабы лишить их возможности подавать в суд виндикационные иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения;
3. Лишение возможности владельцев парковать свои автомашины на законных основаниях в своих дворах и понудить их приобретать машиноместа в народных гаражах по завышенным ценам.
Таким образом, новое перемежевание застроенной территории может затронуть интересы следующих групп граждан: собственников квартир (уменьшается капитализация их квартир в результате сокращения придомовых территорий), автолюбителей (грозит опасность размещать свои машины за 5 тыс. руб. в месяц, арендуя машиноместа на отчужденных участках около домов или покупать машиноместа в народных гаражах), физкультурников (грозит возможность лишиться спортплощадок и оплаты занятий в ФОКах), родителей малолетних детей (грозит опасность лишиться детских площадок и бесплатных прогулок на них) и т.д.
С 2011 года обозначилась интересная тенденция — активная постановка на кадастровый учет ЗУ МКД, которые были возведены по «точечной застройке» как ранее учтенных с разрешенным использованием — для строительства МКД. Таким способом, видимо, преследуется цель узаконить их строительство путем первоочередного оформления на них кадастровых планов. В дальнейшем при квартальном межевании застроенных территорий ЗУ «точечных» МКД будут в первоочередном и обязательном порядке включаться в проект межевания квартала, нарушая права собственников МКД, чьи ЗУ действительно являются ранее учтенными, но которые пока не были поставлены на кадастровый учет.
Участники Круглого стола склоняются к мнению, что московские власти не обладали полномочиями по своей инициативе проводить в 90-е и 2000-е годы перемежевание, так как в п.4 статьи 16 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сказано, что «если иное не установлено настоящим Федеральным Законом, никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.».
Участники Круглого стола придерживаются мнения, что право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке. Более того, в п.3 статьи 20 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указывается, что «с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обращаться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования — лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве».
Участники Круглого стола настаивают на том, что для бесплатного перехода ЗУ, на котором расположен МКД, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме достаточно осуществления Департаментом формирования данного ЗУ в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения в последующем его государственного кадастрового учета. Ни специального решения органов власти о предоставлении ЗУ, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный ЗУ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. Обращение любого собственника помещений с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный МКД, должно рассматриваться как основание для формирования ЗУ и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета ЗУ в разумный срок Департаментом.
Уменьшение нормативных размеров площади земельных участков МКД против требований п.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ от 2004 г и против требований п.4 ст.59 Градостроительного кодекса РФ от 1998 года не приводит к постановке на кадастровый учет этих претерпевших изменения ЗУ, т.к. п.3 ст.20 ФЗ №28 «О государственном земельном кадастре» гласит, что «в проведении государственного кадастрового учета земельного участка должно быть отказано, если: площадь земельного участка меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ для земель различного целевого назначения».
В вопросах постановки на кадастровый учет перемежеванных придомовых участков с уменьшенной территорией важна позиция федеральных органов Росреестра, которые могут либо отказать в их постановки, либо не заметить нарушения федерального законодательства.
Участники Круглого стола полагают, что при определении правоустанавливающих документов на придомовую территорию следует руководствоваться п. 2 ст. 47 ФЗ 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007, где записано: «Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости». Проблема состоит в том, что жителям МКД, построенных в советское время, как правило, отказывают в архивах в выдаче решений органов исполкома о предоставлении земельного участка под строительство МКД, а также первичных паспортов на здания, содержащих сведения о придомовых участках и их границах.
Участники Круглого стола пришли к следующим выводам:
Размеры придомовых участков МКД советского периода домостроения следует определять в каждом случае индивидуально, в соответствии с действовавшими на момент ввода в эксплуатацию зданий нормативными документами каждого периода строительства, которые на основании ч.4 ст.43 ГрК РФ должны являться основой для расчета площадей земельных участков домов. Сведения о границах земельных участков в таком случае должны определяться из Постановлений (распоряжений) исполкомов Моссовета (районов), к которым прилагались инвентарные планы с границами и площадями предоставляемого участка, а также планов земельных участков на момент постройки дома, содержащихся в документации БТИ (техпаспорт на домовладение содержит план границ сформированных земельных участков, а не границы уборочной территории, как это обычно утверждают в БТИ).
Размеры придомовых территорий МКД постсоветского периода домостроения должны определяться также в соответствии с требованиями ч.4 ст.43 ГрК РФ, принимая во внимание, что МГСН 1.01-99 до настоящего времени в нарушение ч.3 ст.15 Конституции РФ официально не опубликованы в установленном порядке, в связи с чем применению не подлежат.
Все земельные участки МКД до 1.03.2008 года относятся к категории ранее учтенных и считаются сформированными с момента издания постановления органа исполнительной власти о выделе земли для строительства дома (Постановление Исполкома, Правительства Москвы). Межевание земли в настоящий период может проводиться с целью лишь уточнения границ уже сформированных земельных участков МКД. Земельные участки МКД на праве общедолевой собственности признаются таковыми на основании Закона, а не на основании регистрации, что позволяет собственникам МКД с урезанными территориями в судебном порядке обжаловать межевание, проведенное в постсоветское время, и требовать: устранение всяких нарушений прав, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 201 ГК РФ). На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В условиях рыночной экономики и развития рынка земли в Москве постановка земельных участков на кадастровый учет должна проводиться в соответствии с нормативными размерами на момент постройки дома. У собственников МКД есть право решением собрания отказаться от части придомовой территории, либо заключить возмездные договора на их использование.
Участники Круглого стола считают, что вопрос о земле является первостепенным для москвичей. В целях стабильности и установления социальной справедливости необходимо привести московское земельное законодательство в соответствие с федеральным, признать ошибки в решении земельного вопроса в Москве, привлечь к ответственности виновных должностных лиц и исключить в дальнейшем любые попытки урезания земли у ее собственников.
При решении вопросов, связанных с использованием земельных участков, собственники помещений МКД, преследующие свои цели, должны иметь более эффективную правовую защиту. Учитывая, что жилищное законодательство предполагает ответственность собственников за содержание МКД, включая его снос за собственные средства в результате старения и прихода в негодность для проживания, а земельный придомовой участок имеет свойство увеличения своей стоимости во времени, определение его размера является принципиально важным для жителей домов.
Участники Круглого стола считают необходимым обратиться:
К Мэру Москвы С.С.Собянину с просьбой привести в соответствие с федеральным законодательством Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», также московские строительные нормы и правила в части определения размеров и границ придомовых территорий многоквартирных домов, а также дать соответствующие указания профильным департаментам и комитетам о проведении работы по постановке земельных участков МКД на территории застроенных кварталов на кадастровый учет в соответствии с требованием федерального законодательства и мнением собственников помещений.
Во фракцию КПРФ в Московской городской Думе с просьбой сформировать Рабочую группу по вопросам межевания земли и определения придомовых территорий МКД (Хлынов А.Ю.).
К депутатам Московской городской Думы внести поправки в действующее законодательство города Москвы о выделении собственников помещений, проживающих в многоквартирных домах, в отдельную категорию налогоплательщиков и освободить их от уплаты земельного налога на основании ст.ст. 35,37, 394 НК РФ.
В Главное архивное управление города Москвы, Московское городское бюро технической инвентаризации с просьбой предоставлять по запросам собственников помещений МКД правоустанавливающие документы на придомовую территорию (решение органов исполнительной власти о выделении земельного участка для строительства МКД, планы земельных участков и техпаспорта на здания).
В Департамент земельных ресурсов города Москвы с требованием формирования и утверждения проекта границ земельных участков МКД в соответствии с ч.4 ст.43 ГрК РФ, т.е. в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.
В Прокуратуру города Москвы о проверке соответствия московского земельного законодательства и нормативно-правовых актов по определению размеров придомовых участков МКД, принятии мер прокурорского реагирования в связи с неопубликованием установленным порядком МГСН 1.01-99 и проведенным на его основе межеванием земли в Москве с 2000 года.
Настоящую резолюцию направить в Правительство РФ, Мэру Москвы, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, Прокуратуру города Москвы, МосгорБТИ, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Главное управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главное архивное управление города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, муниципальные советы, СМИ, разместить на сайтах КПРФ и КЗПГ.
Более десяти лет назад в Москве началось перемежевание жилой застройки, в результате которого собственники помещений в многоквартирных домах лишились до 30% площади положенных им земельных участков.
Власти предлагают провести в 2012-2013 гг. межевание всех кварталов, в ходе которого определить придомовые территории многоквартирных домов (МКД) по двум вариантам: в границах «пятна застройки» дома или с прилегающей территорией в соответствии с проектом межевания.
Между тем, имеется другой подход к определению границ, не рассматриваемый Правительством Москвы, но прямо вытекающий из федерального законодательства. Именно этот подход и является предметом рассмотрения участников круглого стола.
Сформированы ли земельные участки МКД? Учтены ли участки МКД до 2007 года? Как определять размер участка МКД? На каких основаниях проводится перемежевание? Можно ли признать его недействительным и вернуть землю законным владельцам? Об этих и других вопросах пойдет речь на заседании круглого стола.
В обсуждении примут участие представители органов исполнительной и законодательной власти, муниципальные депутаты, представители общественных и политических организаций, инициативных групп граждан.
Резолюция
Круглого стола на тему:
«Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?»
6 июня 2012 года Московская городская Дума
6 июня 2012 года фракция КПРФ в Московской городской Думе совместно с Комитетом защиты прав граждан провела Круглый стол по проблемным вопросам предстоящего межевания застроенных территорий в городе Москве.
В обсуждении приняли участие депутаты Московской городской Думы, муниципальных собраний, представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамента архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главного архивного управления города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общественных организаций, инициативных групп граждан.
Основная цель мероприятия – выработать с учетом мнения москвичей единый подход к определению размеров земельных придомовых участков в связи с начавшимся межеванием земель застроенных территорий города Москвы.
18 апреля в Московской городской Думе в рамках заседания комиссии по государственной собственности и землепользованию (депутат Бочаров О.Е.) с участием Департамента земельных ресурсов города Москвы (руководитель Ефимов В.В.) проведён Круглый стол на тему «Проблемы межевания жилых кварталов». Правительство Москвы заинтересовано в решении данной задачи, поскольку: последовательно проводится заданный в гражданском праве принцип формирования единого объекта недвижимости; город рационально может потратить предусмотренные на реализацию соответствующих мероприятий госпрограммы (жилая застройка образует до ¾ общей территории города и выполнение однократного межевания земельных участков в кварталах жилой застройки существенно экономит предусмотренные бюджетные средства).
Всего Правительство Москвы предполагает помежевать в Москве 2840 кварталов (площадь 52 294 га.), в том числе разработано 1 095 проектов межевания до 2011 года (площадь 16 490 га.), 440 кварталов подлежат межеванию по контракту, заключенному в 2012 году (площадь 7 029 га), 1 305 кварталов подлежат межевании до конца 2013 года (площадь 28 775 га).
По результатам рассмотрения представляемых Москомархитектурой на согласование и утверждение Департаментом земельных ресурсов (далее Департамент) проектов межевания территорий кварталов им предъявляются замечания, носящие системный характер.
Распространенными замечаниями Департамента являются отсутствие доступа к объектам инженерной инфраструктуры, а также включение в состав придомовых территорий земель общего пользования. Департамент полагает, что на землях, которые выделялись многоквартирным домам (далее МКД) при строительстве, находятся детские площадки. «Если площадка попадает на территорию одного из домов, жителям соседних могут перекрыть туда доступ. А это недопустимо. Сейчас мы проводим работу по корректировке проектов межевания, чтобы там, где возможно, детские площадки оставались на общедоступной территории. Вторая проблема — проезды: зачастую по участку проходят дороги, ведущие к нескольким домам»(В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.). За 2010 год Департаментом утверждено 49 проектов межевания из 212 поступивших, за 2011 год — утверждено 46 проектов из 505 поступивших. Остальные проекты возвращены на доработку в Москомархитектуру.
Департамент настаивает, что в соответствии с действующим жилищным и градостроительным законодательством решение о применении того или иного механизма при определении придомовой территории вправе принимать уполномоченный на формирование ЗУ орган исполнительной власти, т.е. в Москве — Департамент. При этом мнение жителей должно быть учтено посредством проведения публичных слушаний по проекту межевания застроенных территорий.
Департамент понимает, что принятие решений по межеванию, не учитывающих мнения жителей, может породить конфликтные ситуации и нарастание социальной напряженности.
Вместе с тем сложилось впечатление, что участникам Круглого стола 18.04.2012 года не удалось выработать единую концепцию решения земельного вопроса в Москве. Как выяснилось, Департамент полагает, что до настоящего времени не определены критерии формирования земельных участков жилой застройки: участок какой площади, какой конфигурации должен быть предоставлен, какой вид разрешенного использования назначен. За счет города Департаментом предполагается оформлять проекты межевания, исходя из двух вариантов установления границ участков жилой застройки:
1) в границах «пятна застройки» дома;
2) в соответствии с расчетными нормативно необходимыми значениями площади участка (по МГСН 1.01.-99).
Департамент предполагает, что в районах состоятся публичные слушания по проектам межевания кварталов, на которых граждане должны будут определиться с вариантами межевания своих придомовых территорий. Возможно, даже будут проводиться собрания собственников МКД по определению варианта межевания. Департамент «разработал рекомендованную форму решения общего собрания собственников помещений в доме о выборе размера земельного участка: по пятну застройки или с прилегающей территорией в соответствии с проектом межевания» (В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.).
Департамент при этом старается подчеркнуть, что собственники помещений в МКД должны самостоятельно финансировать работы, связанные с содержанием включенной в границы земельного участка придомовой территории, к числу которых относится ремонт асфальтового покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, а также уход за зелеными насаждениями. В случае ненадлежащего содержания придомовой территории, находящейся в частной собственности, город не вправе расходовать бюджетные средства на выполнение указанных работ. По данным Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы, затраты бюджета на содержание придомовых территорий составили в 2011 году 16,5 млрд. руб, в т.ч. 9,4 млрд. ежегодные затраты на благосустройство придомовых территорий (уборка придомовых территорий; вывоз брошенного автотранспорта; ямочный ремонт асфальта; установка и содержание малых архитектурных форм; устройство и ремонт газонов и цветников; кронирование деревьев; содержание детских площадок и площадок для отдыха, для выгула собак, сбора бытовых отходов) и 7,1 млрд. руб. дополнительные средства (устройство дополнительных парковочных мест, приведение детских площадок в соответствие с требованиями безопасности).
Из материалов Круглого стола 18.04.2012 года, интервью руководителя Департамента В.В. Ефимова становится очевидным последовательность действий: межевание кварталов жилой застройки (т.е. урезание придомовых территорий МКД), затем — проведение публичных слушаний и собраний собственников жилья МКД по выбору размеров придовомых территорий: между урезанной территорией и «пятном застройки». Такой механизм, по мнению Департамента, должен будет придать легитимность решениям органов исполнительной власти города Москвы по межеванию земли.
Между тем, имеется другой подход к определению границ придомовых территорий, не рассматриваемый Правительством Москвы, но прямо вытекающий из федерального законодательства. В соответствии с ч.4 ст. 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Именно этот законодательный подход к вопросу межевания земли в Москве и является предметом рассмотрения данного Круглого стола.
При этом на Круглом столе следует ограничиться рассмотрением именно земельного вопроса, не принимая во внимание нарочитые напоминания властей о необходимости уплаты земельного налога, так как установление его размеров, либо принятие решения об освобождении налогоплательщиков, имеющих долю в земельном участке под МКД от земельного налога — это вопрос политической воли руководства города Москвы и нынешнего состава Московской городской Думы.
В целях точного рассмотрения земельного вопроса следует определиться в терминах:
Участок жилой застройки — состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории.
Придомовая территория — включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха взрослых.
Межевание (общее значение): — установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом границ территорий и земельных участков, частей земельных участков.
Межевание территорий* (понятие межевания в градостроительном смысле): — установление (в т.ч. восстановление) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом местоположения границ территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, границ административно-территориальных образований, границ элементов планировочной структуры (в т.ч. застроенных и незастроенных территорий), красных линий. *) Межевание территорий, разработка проектов межевания понимается в контексте ст.43 Градостроительного кодекса РФ. В контексте Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевание территорий – это межевание объектов землеустройства.
Межевание земельных участков (понятие межевания в описании границ объектов недвижимости как объектов права) – установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом местоположения границ земельных участков и (или) частей земельных участков, сервитутов в порядке, установленном земельным законодательством.
Из истории земельного вопроса. Начиная с 2000 г., на уровне Российской Федерации был принят ряд федеральных законов по вопросам земельных отношений и градостроительства, базовые положения которых затем нашли свое отражение в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Основные из этих законов: Федеральные законы от 02.01.2000 № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”, от 18.06.2001 № 78-ФЗ “О землеустройстве”, от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, от 30.11.1994 № 52-ФЗ “О введении в действие части Первой Гражданского кодекса РФ”, Градостроительный кодекс РФ.
Правительством Москвы проводится значительная работа по формированию земельных участков под различные виды деятельности.
Сведения о формировании земельных участков по состоянию на 1.01.2011 года представлены в таблице:
Таким образом, видно, что Департамент плодотворно занимается межеванием земли в Москве в соответствии с нормативами МГСН 1.01.-99, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 года № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01.-99», а также в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».
Действия московских властей в земельном вопросе можно проследить на примере исполнения окружных программ по формированию единых комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах города Москвы для последующей бесплатной регистрации земельных участков в общедолевую собственность собственников помещений МКД в порядке осуществления программы развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007г.г. (приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.09.2001г. №865-ПП).
С 2001 года городские власти без проведения общественных слушаний проводят перемежевание существующей московской жилой застройки, в ходе которого изменяются конфигурация и размеры площадей земельных участков многоквартирных домов (далее ЗУ МКД), строившихся до конца 1999 г. (в некоторых случаях уменьшение площади ЗУ МКД достигало 35-40%% от первоначальных нормативных размеров, а в среднем по Москве уменьшение составило до 30%.) При осуществлении этого земельного передела были нарушены следующие нормативные акты: Закон города Москвы " О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в гор. Москве"; распоряжение Мэра Москвы от 22.01.1998 г. «О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием городских территорий»; Градостроительные кодексы РФ от 1998 и 2004 гг.
Межевание в те годы проводилось на основании Временных методических указаний по установлению границ участков домовладений на территории строительства, реконструкции, сохранения жилой застройки (Приказ Москомархитектуры (далее МКА) от 05.12.2001 №35), а позднее — Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы" (приказ МКА от 05.07.2005 г. №91), а также методических указаний, утвержденных приказом Москомархитектуры от 13.02.2008 г №13, которые все соответствовали нормам и правилам планировки и застройки города Москвы — МГСН 01.01-99 (утверждены Постановлением Правительства города Москвы от 25.01.2000 г. № 49). Следует отметить, что МГСН 01.01-99 не опубликованы в официальных изданиях Правительства Москвы, что вызывает сомнения в их легитимности (ответ главного редактора Объединенной редакции изданий Мэра и Правительства Москвы от 14.09.2011 № 106/11; межрайонного прокурора Коптевской межрайонной прокуратуры города Москвы от 17.02.2011 г. № 395ж2010/1387).
В первую очередь отчуждению подверглись части ЗУ МКД, имеющие перспективу коммерческого использования. Этот период был отмечен в Москве массовым «точечным» строительством, в т.ч. МКД. Во многих случаях отчуждались «открытые площадки для временного хранения легкового транспорта» — придомовые автостоянки, входящие в состав ЗУ МКД, принадлежащие жителям МКД по закону (ЖК РФ) и по настоящий момент используемые ими бесплатно. Закон требует, чтобы размеры площади ЗУ МКД в границах существующей жилой застройки в случае их перемежевания должны межеваться и «устанавливаться с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий» (п. 4 ст.43 Градостроительного Кодекса РФ от 2004 г.).
Московские же власти придали нормам и правилам от 1999 г. (МГСН 01.01-99) обратную юридическую силу, проведя перемежевание жилой застройки, возведенной в период с послевоенных лет до конца 1999 года. В МГСН 01.01-99 содержатся новые коэффициенты, определяющие размеры ЗУ МКД, которые значительно меньше коэффициентов, содержавшихся в старых СНиПах. Собственники квартир, купленных в домах, спроектированных и построенных на основе МГСН 01.01-99 изначально владеют земельными участками, заведомо меньшими по сравнению с домами, построенными на основе предыдущих СНиПов, действовавших до 2000 года. А если МГСН 01.01-99 положены в основу передела ЗУ МКД, построенных до вступления их в силу, то здесь можно ставить вопрос о нарушении прав собственников помещений в домах.
ЗУ МКД, построенные до 1999 года, принадлежат в нормативных пределах, определявшихся СНиПами, действовавшими в момент возведения этих домов, собственникам помещений указанных домов на праве общедолевой частной собственности в силу закона (ЖК РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ и ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ) и их перемежевание в целях передела земельной собственности нарушает действующее законодательство. Градостроительные кодексы РФ, а ранее Закон РФ от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» определял, что общее имущество, включая ЗУ, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Также и «Положение об определении размеров и установлении границ ЗУ в кондоминиумах», основанное на постановлении Правительства РФ от 26.09.97г. №1223, гласило, что границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру.
Собственники помещений МКД, решившиеся совершить правоподтверждающие действия по регистрации своих законных прав на общедолевую собственность в составе ЗУ МКД, получают от московских властей документы, где в большинстве случаев их ЗУ фигурируют в урезанном виде, что наносит им финансовый ущерб в результате декапитализации их долей.
В результате проводимого в последние 10 лет перемежевания земли в Москве достигаются следующие цели:
1. Формирование источников внебюджетных доходов за счет незаконно отчужденных территорий (на исключенных в результате перемежевания из придомовых территорий автостоянках возможно строительство и последующая продажа многоярусных гаражей, если это будет допустимо действующим СНиПом, либо оборудование мест хранения машин, которые могут сдаваться ГУИСами в аренду их же бывшим владельцам; на исключенных из придомовых территорий детских площадок могут строиться детсады; на исключенных из придомовых территорий спортивных площадках могут строиться ФОКи и т.д.);
2. Легализация осуществленного точечного строительства, произведенное на заведомо несвободных от обременения ЗУ, принадлежащих изначально по закону собственникам помещений МКД, дабы лишить их возможности подавать в суд виндикационные иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения;
3. Лишение возможности владельцев парковать свои автомашины на законных основаниях в своих дворах и понудить их приобретать машиноместа в народных гаражах по завышенным ценам.
Таким образом, новое перемежевание застроенной территории может затронуть интересы следующих групп граждан: собственников квартир (уменьшается капитализация их квартир в результате сокращения придомовых территорий), автолюбителей (грозит опасность размещать свои машины за 5 тыс. руб. в месяц, арендуя машиноместа на отчужденных участках около домов или покупать машиноместа в народных гаражах), физкультурников (грозит возможность лишиться спортплощадок и оплаты занятий в ФОКах), родителей малолетних детей (грозит опасность лишиться детских площадок и бесплатных прогулок на них) и т.д.
С 2011 года обозначилась интересная тенденция — активная постановка на кадастровый учет ЗУ МКД, которые были возведены по «точечной застройке» как ранее учтенных с разрешенным использованием — для строительства МКД. Таким способом, видимо, преследуется цель узаконить их строительство путем первоочередного оформления на них кадастровых планов. В дальнейшем при квартальном межевании застроенных территорий ЗУ «точечных» МКД будут в первоочередном и обязательном порядке включаться в проект межевания квартала, нарушая права собственников МКД, чьи ЗУ действительно являются ранее учтенными, но которые пока не были поставлены на кадастровый учет.
Участники Круглого стола склоняются к мнению, что московские власти не обладали полномочиями по своей инициативе проводить в 90-е и 2000-е годы перемежевание, так как в п.4 статьи 16 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сказано, что «если иное не установлено настоящим Федеральным Законом, никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.».
Участники Круглого стола придерживаются мнения, что право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке. Более того, в п.3 статьи 20 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указывается, что «с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обращаться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования — лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве».
Участники Круглого стола настаивают на том, что для бесплатного перехода ЗУ, на котором расположен МКД, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме достаточно осуществления Департаментом формирования данного ЗУ в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения в последующем его государственного кадастрового учета. Ни специального решения органов власти о предоставлении ЗУ, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный ЗУ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. Обращение любого собственника помещений с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный МКД, должно рассматриваться как основание для формирования ЗУ и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета ЗУ в разумный срок Департаментом.
Уменьшение нормативных размеров площади земельных участков МКД против требований п.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ от 2004 г и против требований п.4 ст.59 Градостроительного кодекса РФ от 1998 года не приводит к постановке на кадастровый учет этих претерпевших изменения ЗУ, т.к. п.3 ст.20 ФЗ №28 «О государственном земельном кадастре» гласит, что «в проведении государственного кадастрового учета земельного участка должно быть отказано, если: площадь земельного участка меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ для земель различного целевого назначения».
В вопросах постановки на кадастровый учет перемежеванных придомовых участков с уменьшенной территорией важна позиция федеральных органов Росреестра, которые могут либо отказать в их постановки, либо не заметить нарушения федерального законодательства.
Участники Круглого стола полагают, что при определении правоустанавливающих документов на придомовую территорию следует руководствоваться п. 2 ст. 47 ФЗ 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007, где записано: «Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости». Проблема состоит в том, что жителям МКД, построенных в советское время, как правило, отказывают в архивах в выдаче решений органов исполкома о предоставлении земельного участка под строительство МКД, а также первичных паспортов на здания, содержащих сведения о придомовых участках и их границах.
Участники Круглого стола пришли к следующим выводам:
Размеры придомовых участков МКД советского периода домостроения следует определять в каждом случае индивидуально, в соответствии с действовавшими на момент ввода в эксплуатацию зданий нормативными документами каждого периода строительства, которые на основании ч.4 ст.43 ГрК РФ должны являться основой для расчета площадей земельных участков домов. Сведения о границах земельных участков в таком случае должны определяться из Постановлений (распоряжений) исполкомов Моссовета (районов), к которым прилагались инвентарные планы с границами и площадями предоставляемого участка, а также планов земельных участков на момент постройки дома, содержащихся в документации БТИ (техпаспорт на домовладение содержит план границ сформированных земельных участков, а не границы уборочной территории, как это обычно утверждают в БТИ).
Размеры придомовых территорий МКД постсоветского периода домостроения должны определяться также в соответствии с требованиями ч.4 ст.43 ГрК РФ, принимая во внимание, что МГСН 1.01-99 до настоящего времени в нарушение ч.3 ст.15 Конституции РФ официально не опубликованы в установленном порядке, в связи с чем применению не подлежат.
Все земельные участки МКД до 1.03.2008 года относятся к категории ранее учтенных и считаются сформированными с момента издания постановления органа исполнительной власти о выделе земли для строительства дома (Постановление Исполкома, Правительства Москвы). Межевание земли в настоящий период может проводиться с целью лишь уточнения границ уже сформированных земельных участков МКД. Земельные участки МКД на праве общедолевой собственности признаются таковыми на основании Закона, а не на основании регистрации, что позволяет собственникам МКД с урезанными территориями в судебном порядке обжаловать межевание, проведенное в постсоветское время, и требовать: устранение всяких нарушений прав, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 201 ГК РФ). На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В условиях рыночной экономики и развития рынка земли в Москве постановка земельных участков на кадастровый учет должна проводиться в соответствии с нормативными размерами на момент постройки дома. У собственников МКД есть право решением собрания отказаться от части придомовой территории, либо заключить возмездные договора на их использование.
Участники Круглого стола считают, что вопрос о земле является первостепенным для москвичей. В целях стабильности и установления социальной справедливости необходимо привести московское земельное законодательство в соответствие с федеральным, признать ошибки в решении земельного вопроса в Москве, привлечь к ответственности виновных должностных лиц и исключить в дальнейшем любые попытки урезания земли у ее собственников.
При решении вопросов, связанных с использованием земельных участков, собственники помещений МКД, преследующие свои цели, должны иметь более эффективную правовую защиту. Учитывая, что жилищное законодательство предполагает ответственность собственников за содержание МКД, включая его снос за собственные средства в результате старения и прихода в негодность для проживания, а земельный придомовой участок имеет свойство увеличения своей стоимости во времени, определение его размера является принципиально важным для жителей домов.
Участники Круглого стола считают необходимым обратиться:
К Мэру Москвы С.С.Собянину с просьбой привести в соответствие с федеральным законодательством Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», также московские строительные нормы и правила в части определения размеров и границ придомовых территорий многоквартирных домов, а также дать соответствующие указания профильным департаментам и комитетам о проведении работы по постановке земельных участков МКД на территории застроенных кварталов на кадастровый учет в соответствии с требованием федерального законодательства и мнением собственников помещений.
Во фракцию КПРФ в Московской городской Думе с просьбой сформировать Рабочую группу по вопросам межевания земли и определения придомовых территорий МКД (Хлынов А.Ю.).
К депутатам Московской городской Думы внести поправки в действующее законодательство города Москвы о выделении собственников помещений, проживающих в многоквартирных домах, в отдельную категорию налогоплательщиков и освободить их от уплаты земельного налога на основании ст.ст. 35,37, 394 НК РФ.
В Главное архивное управление города Москвы, Московское городское бюро технической инвентаризации с просьбой предоставлять по запросам собственников помещений МКД правоустанавливающие документы на придомовую территорию (решение органов исполнительной власти о выделении земельного участка для строительства МКД, планы земельных участков и техпаспорта на здания).
В Департамент земельных ресурсов города Москвы с требованием формирования и утверждения проекта границ земельных участков МКД в соответствии с ч.4 ст.43 ГрК РФ, т.е. в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.
В Прокуратуру города Москвы о проверке соответствия московского земельного законодательства и нормативно-правовых актов по определению размеров придомовых участков МКД, принятии мер прокурорского реагирования в связи с неопубликованием установленным порядком МГСН 1.01-99 и проведенным на его основе межеванием земли в Москве с 2000 года.
Настоящую резолюцию направить в Правительство РФ, Мэру Москвы, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, Прокуратуру города Москвы, МосгорБТИ, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Главное управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главное архивное управление города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, муниципальные советы, СМИ, разместить на сайтах КПРФ и КЗПГ.
x
Похожие темы:
Олег Бочаров: «Очень важно найти работу, которая будет доставлять удовольствие»
Для добавления комментария вам необходимо войти, авторизоваться через соц сети
или добавить гостевой комментарий
или добавить гостевой комментарий
‒ от жителей
‒ от организаций
‒ Актив Соцграда
Комментарии (1)
RSS свернуть / развернуть